Возможно, некоторые из вас слышали такое высказывание американского экономиста и лауреата Нобелевской премии по экономике Пола Самуэльсона «Инвестирование должно быть похоже на наблюдение за высыхающей краской или растущей травой. А если вам хочется динамики, берите 800 долларов и езжайте в Лас-Вегас.», и я во многом согласен с данным утверждением. Традиционно, многие люди считают, что наиболее надёжными из долгосрочных инвестиций являются инвестиции в недвижимость (сразу оговорюсь, что речь в статье пойдёт именно об инвестициях, а не о покупке новой квартиры взамен старой или просто о покупке квартиры для жизнь). Многие люди считают, что долгосрочно недвижимость всегда растёт в цене, почти как золото или доллар. Однако, если мы обратимся к реальным цифрам, то окажется, что за последние пять лет, недвижимость не только не подорожала, но даже подешевела, если учитывать инфляцию и немалые расходы на её (недвижимость) содержание. Чуть далее в статье мы приведём цифры, а пока остановимся на неких ограничениях и допущениях принятых мной в статье. Мы не будем рассматривать инвестиции на периоды более 5 лет, потому что считаем, что больший временной горизонт несёт в себе очень большую неопределённость (особенно у нас в стране). Более того, я считаю, что инвестиции должны приносить доход именно инвестору, а не его детям или внукам. О таких долгосрочных инвестициях (от 10 лет и более) я расскажу в отдельной статье. Мы рассмотрим инвестиции в недвижимость «в целом». Т.е. мы допускаем, что существуют удачные примеры инвестиций в конкретные проекты, которые дают доходность значительно выше отрасли в целом, но угадать такие отдельные проекты, которые могут «выстрелить» отдельная непростая задача. Мы ограничимся рассмотрением инвестиций в недвижимость России и Москвы в частности, просто потому, что этот рынок нам ближе и понятнее и потому, что инвестиции в зарубежную недвижимость требуют значительно больших вложение (если не материальных, то уж точно времени и юридических особенностей). Мы намеренно немного упрощаем расчёты, т.к. статья призвана просто обратить внимание инвесторов на альтернативные возможности по инвестированию и если вы решитесь на эту альтернативу, то в вашем конкретном случае нужно будет всё ещё раз подробно посчитать. Итак, приступим. По данным сайта Trading Economics (один из крупнейших провайдеров экономических индикаторов) за последние 5 лет жилая недвижимость в России подорожала на +12,69% (или примерно темпами по 2,5% в год) (см. рисунок ниже с данными по годовым приростам) При этом инфляция (индекс потребительских цен) в России за тот же период составила порядка +41,61% (или порядка +8,83% в год) это уже данные нашей Федеральной службы государственной статистики, но мы то с вами прекрасно понимаем, что реальная инфляция была, вероятно, значительно больше. Если взять ситуацию по Москве, то она ещё более печальная. По данным сайта Индикаторы рынка недвижимости за последние 5 лет рублёвые цены на жилую недвижимость в Москве прибавили всего около +3% (см. рисунок ниже), что вообще приближается к погрешности измерения, тем более, если учитывать, что и инфляция в Москве немного больше, чем в среднем России. Таким образом, мы с вами видим невооружённым глазом, что за последние 5 лет инвестиции в недвижимость принесли своим владельцам, не побоимся этого слова, катастрофические убытки. В лучшем случае это -28,92% (12,69% - 41,61%), а по Москве это уже почти 40% убытков (-38,61%). И это без учёта содержания этой недвижимости, без налогов и коммунальных платежей. Конечно, можно сдавать эту недвижимость и частично покрывать данный убыток, но это уже целый отдельный вид бизнеса, а не просто инвестиция. Получается, что просто положенные на банковский счёт деньги приносили бы значительно больше прибыли, чем инвестиции в недвижимость, даже если брать вклад с минимальной доходностью в 5,5% годовых – это и то более выгодно, чем вложения в недвижимость хотя всё так же не покрывает инфляцию. Кроме такой отрицательной доходности инвестиции в недвижимость имеют ещё одну печальную особенность, если вам срочно понадобятся деньги, то для того, чтобы быстро продать вашу инвестиционную квартиру, вам придётся сделать хорошую скидку к рынку (например, процентов на 10 или 20) и вот уже ваша собственность вместо доходов генерирует просто невероятные убытки и всё это при том, что сама по себе стоимость данной инвестиции не маленькая и (если это не Москва) начинается от сумм порядка полумиллиона рублей. Как итог, давайте теперь перейдём к «изменению сознания» о котором мы так громко заявили в заголовке статьи. Один из 10 принципов финансового мышления гласит «Собственность Обременительна» (другие 9 принципов мы рассмотрим в последующих статьях). Собственность (а особенно крупная) порождает не только возможности, но и опасности. Генерирует не только доходы, но и затраты. А ещё собственность – это то, что можно отобрать в процессе бесконечного российского передела. Кроме того, вглядываясь в текущую экономическую ситуацию трудно ожидать, что в ближайшие несколько лет, что-то существенно поменяется, доходы населения начнут резко расти, и все вновь кинутся покупать недвижимость. На мой взгляд, недвижимость уже настолько дорога, что рост её стоимости очень ограничен. Смена сознания, на мой взгляд, должна заключаться в осознании того, что необходимо искать новые альтернативы для долгосрочных инвестиций, которые потенциально могут принести не просто на несколько процентов больше инфляции, а удвоить или утроить ваш капитал за несколько лет и… недвижимость – это явно не то, на что стоит сейчас обращать внимание. В настоящее время на рынке появилась достаточно неожиданная альтернатива традиционным инвестициям в недвижимость, золото или акции – это криптовалюты и как наиболее яркий представитель из них – Биткойн. В одной из последующих статей я обязательно расскажу вам как правильно собрать портфель из криптовалют, как правильно выбрать место для покупки и для хранения. Здесь же я просто призываю обратить внимание на этот актив, как на альтернативу ДОЛГОСРОЧНЫХ инвестиций. Специально делаю акцент на слове долгосрочный, потому что сейчас криптовалюты это очень волатильный инструмент и самым правильным было бы сейчас купить их и не наблюдать за ежедневными колебаниями, которые иногда походят до 10% в день. Однако в долгосрочной перспективе это пожалуй один из немногих инструментов, который позволит вам не осуществляя активную торговлю, а просто покупая данный актив увеличить свой капитал в несколько раз за 5 лет. На следующем рисунке видно, что если бы вы купили Биткойн 5 лет назад (в 2014 году) даже на пике его стоимости по 850 долларов, то за этот период ваш капитал увеличился бы более чем в 12 раз (или на 1 135%). И всё это при том, что нет необходимости нести существенные затраты по хранению этого актива и отнять его у человека также практически невозможно без его желания. Конечно я не ожидаю десятикратного роста от текущей цены (как многие прогнозируют сейчас). Время совсем молодого рынка криптовалют прошло, когда цена взлетала в десятки раз за несколько месяцев. Однако и сейчас данный рынок остаётся очень недооценённым и даже если цена от текущих уровней упадёт в 3 раза, то всё равно на горизонте 3-5 лет можно ожидать как минимум утроения стоимости биткойна от текущих уровней. В одной из последующих статей я постараюсь рассмотреть другие альтернативы биткойну в мире криптовалют и покажу вам другие инструменты, которые могут увеличится в стоимости в десятки и сотни раз за несколько лет (такое тоже есть в мире криптовалют), но это уже венчурные инвестиции, хотя согласитесь приятно вложив 1000 долларов через несколько лет получить возможность в 100 раз увеличить данный капитал. А пока я рекомендую вам начать изучения рынка криптовалют со следующих сайтов (почему именно с них, тоже расскажу в одном из моих следующих обзоров, пока лишь оговорюсь, что выбирал их по надёжности и юрисдикции и потому что сам там торгую, конечно). Крптовалютная биржа Kraken Криптовалютная биржа Bitstamp Технологическая криптовлатформа Bitlish Группа компаний CoinBase Если вам интересная данная тема, пожалуйста оставляйте свои комментарии с вопросами и не стесняйтесь зарегистрироваться на любой из этих площадок – это поможет вам в будущем лучше понять мир криптовалют и ускорит процесс инвестирования.